卖房不是家事—赵律师谈启发

　　张先生有一套房子登记在自己的名下，其妻子王小姐在没有书面授权的情况下，在去年11月底代表张先生与买方韦先生签订了二手房买卖合同。

　　合同约定，韦先生应当于12月3日前支付首期款，张先生应当于12月4日前将房产证红本交给中介。在12月1日前，韦先生觉得买贵了，要求王小姐降价，王小姐不同意。

　　12月1日，韦先生签署了一份要求张先生在12月4日前将房产证红本交给中介的《履约催告函》，并将该函交给中介，委托中介寄给张先生。中介于12月3日下午15时通过EMS寄出该函。王小姐于12月4日收到。

　　12月3日，韦先生委托律师，以张先生和王小姐构成根本违约为由，起诉到法院，要求张、王双倍返还定金，支付20%的违约金。12月7日，张先生将房产证红本赎出，12月8日王小姐通知韦先生时，韦先生明确告之已经起诉，12月9日，法院通知王小姐应诉。

　　王小姐在多方咨询后找到了本律师。经分析，我认为涉案合同是一份无效合同。如果张先生不追认该合同，就不存在是否违约的问题，决定接受张先生的委托并主张合同无效。

　　诉讼过程中，法院认为中介应当列为第三人，休庭并通知中介参与诉讼。

　　由于王小姐因故未能出庭，原告和第三人捏造王小姐在原告起诉前已经明确说明不卖房的事实，而因我只是张先生的代理人，不能为王小姐抗辩。虽然我在法庭发问时，采取了相应的反制措施，法院仍然采信了原告的不实陈述。

　　一审法院判决说，虽然卖房不是家事，不适用家事代理，但因为张先生与王小姐夫妻俩在签合同前并没有什么矛盾，因此相信王小姐有代理权，涉案合同有效。但因双方都有过错，故判决返还定金，驳回原告其他请求。

　　虽然本律师关于合同无效的主张没有被一审法官采纳，但判决结果与合同无效的后果是一致的，在与委托人商议后，张先生和王小姐决定不上诉，准备履行判决。

　　可是，树欲静而风不止，韦先生上诉了。

　　韦先生的上诉是基于一审法院确认的合同有效和采信的不实陈述的，要求二审法院改判支持20%的违约金。

　　关于合同效力问题，我仍然坚持合同无效的观点，并在二审答辩状内

　　进行了深入阐述。我的主要观点是，既然卖房不是家事代理，那王小姐的代理必须有张先生的书面授权或者得到张先生的追认，否则依法归于无权代理。对于法院采信的一审原告的不实陈述，我在取得王小姐的授权后，依据事实进行了逻辑推理，论证了该陈述的荒谬。当然，我不企望二审法院能够改判合同无效，但维持原判应该是没有问题的。

　　二审判决下来了，改判了，法院采信我的观点，判决确认合同无效。

　　这个案子，给我的启示是要能够坚持。无论委托人当时怎么拿别的律师的观点来影响我，我都坚持认为合同无效，并不惜拒绝委托。在一审判决下来后，我仍然坚持合同无效，而没有顺风转抗辩张先生没有违约。如果我不能坚持，或者说不够自信，把二审答辩改成违约抗辩，则可能影响法官的判断，带来不利后果。