山东刑事辩护网赵保宪律师
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卖房不是家事—赵律师谈启发
发布者:http://www.shandongzhaolvshi.com   发布时间:2014-9-4

   张先生有一套房子登记在自己的名下,其妻子王小姐在没有书面授权的情况下,在去年11月底代表张先生与买方韦先生签订了二手房买卖合同。

  合同约定,韦先生应当于12月3日前支付首期款,张先生应当于12月4日前将房产证红本交给中介。在12月1日前,韦先生觉得买贵了,要求王小姐降价,王小姐不同意。

  12月1日,韦先生签署了一份要求张先生在12月4日前将房产证红本交给中介的《履约催告函》,并将该函交给中介,委托中介寄给张先生。中介于12月3日下午15时通过EMS寄出该函。王小姐于12月4日收到。

  12月3日,韦先生委托律师,以张先生和王小姐构成根本违约为由,起诉到法院,要求张、王双倍返还定金,支付20%的违约金。12月7日,张先生将房产证红本赎出,12月8日王小姐通知韦先生时,韦先生明确告之已经起诉,12月9日,法院通知王小姐应诉。

  王小姐在多方咨询后找到了本律师。经分析,我认为涉案合同是一份无效合同。如果张先生不追认该合同,就不存在是否违约的问题,决定接受张先生的委托并主张合同无效。

  诉讼过程中,法院认为中介应当列为第三人,休庭并通知中介参与诉讼。

  由于王小姐因故未能出庭,原告和第三人捏造王小姐在原告起诉前已经明确说明不卖房的事实,而因我只是张先生的代理人,不能为王小姐抗辩。虽然我在法庭发问时,采取了相应的反制措施,法院仍然采信了原告的不实陈述。

  一审法院判决说,虽然卖房不是家事,不适用家事代理,但因为张先生与王小姐夫妻俩在签合同前并没有什么矛盾,因此相信王小姐有代理权,涉案合同有效。但因双方都有过错,故判决返还定金,驳回原告其他请求。

  虽然本律师关于合同无效的主张没有被一审法官采纳,但判决结果与合同无效的后果是一致的,在与委托人商议后,张先生和王小姐决定不上诉,准备履行判决。

  可是,树欲静而风不止,韦先生上诉了。

  韦先生的上诉是基于一审法院确认的合同有效和采信的不实陈述的,要求二审法院改判支持20%的违约金。

  关于合同效力问题,我仍然坚持合同无效的观点,并在二审答辩状内

  进行了深入阐述。我的主要观点是,既然卖房不是家事代理,那王小姐的代理必须有张先生的书面授权或者得到张先生的追认,否则依法归于无权代理。对于法院采信的一审原告的不实陈述,我在取得王小姐的授权后,依据事实进行了逻辑推理,论证了该陈述的荒谬。当然,我不企望二审法院能够改判合同无效,但维持原判应该是没有问题的。

  二审判决下来了,改判了,法院采信我的观点,判决确认合同无效。

  这个案子,给我的启示是要能够坚持。无论委托人当时怎么拿别的律师的观点来影响我,我都坚持认为合同无效,并不惜拒绝委托。在一审判决下来后,我仍然坚持合同无效,而没有顺风转抗辩张先生没有违约。如果我不能坚持,或者说不够自信,把二审答辩改成违约抗辩,则可能影响法官的判断,带来不利后果。

 
 

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